Waar de prijs van een EPB-verslaggever van afhangt

Bouwheren die drie offertes naast elkaar leggen, zien vaak drie erg verschillende bedragen voor wat op papier hetzelfde lijkt. Dat komt zelden door de marges en bijna altijd door wat er wel of niet in zit. EPB-verslaggeving is geen product met een vaste omvang: het werk volgt uit uw vergunning, uw plannen en uw keuzes.

Eén ding vooraf, omdat het de basis is van dit artikel: EPB-Pedia, de officiële kennisbank van de Vlaamse overheid, publiceert geen tarieven voor EPB-verslaggeving. Er is geen wettelijk barema, geen minimum en geen maximum. De regelgeving legt vast wát een verslaggever moet doen, niet wat hij daarvoor mag vragen. Elk bedrag dat u ziet, ook het onze, is een commerciële prijs en geen overheidscijfer.

Dit artikel gaat over woningbouw. Bij niet-residentiële gebouwen en industrie ligt de omvang van het werk anders, onder meer omdat daar eisen per functioneel deel gelden en de verlichting mee in de berekening komt.

Wat er wettelijk altijd in moet zitten

De EPB-verslaggever maakt in opdracht van de aangifteplichtige twee documenten op: de startverklaring, met de voorafberekening, en de EPB-aangifte. Hij is verantwoordelijk voor de correcte opmaak en voor een waarheidsgetrouwe rapportering van de reële uitvoering. Daarnaast geeft hij verplicht eenmalig schriftelijk, niet-bindend advies over het behalen van de EPB-eisen.

Let op dat woord eenmalig. Diepgaander advies, bijvoorbeeld het doorrekenen van drie isolatiescenario’s of het meedenken over uw verwarmingskeuze, behoort niet automatisch tot het wettelijke pakket en moet contractueel vastgelegd worden. Een goedkope offerte die alleen het wettelijke minimum dekt, is dus niet noodzakelijk fout geprijsd. Ze dekt gewoon minder.

Wat de verslaggever verder doet, staat in wat doet een EPB-verslaggever.

Zeven factoren die de omvang van het werk bepalen

1. Het aantal aangiften, niet het aantal vergunningen. Dit is de grootste post en de meest onderschatte. In principe wordt per EPB-eenheid (woning, appartement) één EPB-aangifte ingediend. Dekt één vergunning meerdere gebouwen met elk een afzonderlijke ligging, bijvoorbeeld vier rijwoningen, dan dient de verslaggever voor elk gebouw afzonderlijk een startverklaring én een EPB-aangifte in, met hetzelfde dossiernummer maar andere subnummers. Bij verschillende types werkzaamheden aan hetzelfde gebouw maakt hij per aard van het werk een apart deelproject aan. Bij appartementsgebouwen vormen de gemeenschappelijke delen bovendien een aparte EPB-eenheid. Eén vergunning kan dus vlot uitmonden in vijf of meer volledige berekeningen.

2. De aard van de werken. Een gewone renovatie kent een beperkt eisenpakket: U-waarden op de vernieuwde delen en ventilatie-eisen waar er vensterwerken zijn. Bij nieuwbouw en bij een ingrijpende energetische renovatie komt daar een volledige set bovenop, met E-peil, ventilatie, en bij nieuwbouw ook het S-peil, de oververhittingsindicator en het minimumaandeel hernieuwbare energie. Dat verschil in eisen is meteen een verschil in rekenwerk. Het overzicht per situatie staat in de EPB-eisen per vergunningsdatum.

3. De datum van uw bouwaanvraag. Die bepaalt welke eisenversie geldt, en soms ook hoeveel invoer er nodig is. Voor projecten met een aanvraagdatum vanaf 1 januari 2026 is de invoer van de bouwknopen grondig gewijzigd: ze gebeurt nu op het niveau van de EPB-eenheid in plaats van op het niveau van het beschermd volume, via vier aparte tabellen. Wijzigt de aanvraagdatum over die grens heen, in welke richting ook, dan moeten alle bouwknopen volledig opnieuw ingegeven worden; een automatische conversie bestaat niet.

4. Detailberekening of standaardwaarden. Dit is uw keuze, en ze kost geld in beide richtingen. De aangifteplichtige kan zaken in detail laten meerekenen of de verslaggever laten werken met standaardwaarden. Detailberekeningen vragen meer uren, maar leiden tot een lager en dus beter E-peil. Werken met de waarde bij ontstentenis is goedkoper in ereloon en duurder in resultaat, want die waarden zijn bewust ongunstig gekozen. Waar dat het hardst aankomt, staat in de waarde bij ontstentenis.

5. De staat van uw stavingsdossier. De aangifteplichtige verzamelt de stavingsstukken, maar in de praktijk doet de verslaggever een groot deel van het achterhalen. Een bouwheer die per post een geordend dossier aanlevert met technische fiches, ATG’s en EPD-codes, kost minder uren dan een bouwheer die met een schoendoos aankomt. Gegevens uit de EPB-productgegevensdatabank zijn erkend en hoeven niet extra gestaafd te worden bij fabrikant of leverancier, wat het werk aanzienlijk verkort. Wat geldig is, leest u in stavingsstukken die wél tellen.

6. Hoeveel begeleiding u wil bij de voorlopige aangifte. De voorlopige EPB-aangifte is bedoeld om de resultaten en eventuele boetes met u te bespreken, te beslissen of er nog aanpassingen nodig zijn, de invoer grondig te screenen en sommige maatregelen alsnog in detail door te rekenen in plaats van met de waarde bij ontstentenis. Dat is het moment waarop u nog iets kunt beslissen. Een kantoor dat die ronde ernstig neemt, besteedt daar uren aan.

7. Wat er níét in zit. Ventilatieverslaggeving is een aparte opdracht met een aparte erkenning en aparte documenten, verplicht bij nieuwbouw van woongebouwen. Zie wanneer een ventilatieverslaggever verplicht is. Ook een luchtdichtheidsmeting is een aparte prestatie, die u kunt laten uitvoeren maar niet moet: zonder meting rekent de software met een ongunstige standaardwaarde, zoals uitgelegd in luchtdichtheid en de blowerdoortest.

Waarom een vast bedrag zelden bestaat

Een verslaggever die zonder plannen te zien meteen een bedrag noemt, doet één van twee dingen: hij rekent hoog genoeg om alle scenario’s te dekken, of hij rekent op meerwerk. Geen van beide is in uw voordeel.

Onze eigen richtprijzen per projecttype staan op de offertepagina. Ze vertrekken van het aantal EPB-eenheden en de aard van de werken, precies omdat dat de twee factoren zijn die het werk het sterkst bepalen.

Vijf vragen die een offerte vergelijkbaar maken

Wilt u drie offertes eerlijk naast elkaar leggen, vraag dan telkens hetzelfde na:

• Voor hoeveel EPB-eenheden en hoeveel aangiften geldt dit bedrag?
• Zitten zowel de startverklaring met voorafberekening als de EPB-aangifte erin?
• Zit er advies in bovenop het wettelijk verplichte eenmalige schriftelijke advies, en waarover?
• Worden detailberekeningen gemaakt, of wordt er met standaardwaarden gerekend?
• Zijn ventilatieverslaggeving en een eventuele luchtdichtheidsmeting inbegrepen of apart?

Zodra die vijf antwoorden op tafel liggen, gaat het gesprek pas echt over prijs.

Ook vakgenoot mijnepb.be behandelt dit onderwerp, op mijnepb.be/kostprijs-epb-verslag. De taken die de prijs bepalen staan omschreven bij EPB-Pedia van de Vlaamse overheid.

Wat een goedkope offerte u kan kosten

Het is verleidelijk om op het laagste bedrag af te gaan, en bij een eenvoudige renovatie is dat vaak ook de juiste keuze. Bij nieuwbouw ligt het anders. Een verslaggever die alles met standaardwaarden invult, levert een dossier af dat sneller klaar is en een slechter E-peil oplevert, met risico op een boete voor het niet halen van de eisen. Die boete wordt berekend per overschreden eis en loopt bij nieuwbouw op tot 25 euro per m³ bouwvolume, wat de besparing op het ereloon ruim overtreft.

Vraag dus niet alleen wat het kost, maar ook wat er gerekend wordt. Bezorg ons uw plannen en uw vergunningsdatum via de offertepagina, dan zetten wij het aantal aangiften, het eisenpakket en de rekenkeuzes op papier voor er een bedrag onder staat.