Een woning uitbreiden: wanneer is het renovatie en wanneer nieuwbouw

Een veranda, een uitgebouwde keuken, een slaapkamer boven de garage, een bijgebouw dat met de woning verbonden wordt: het zijn de meest voorkomende bouwdossiers in Vlaanderen. En het zijn meteen de dossiers waarin bouwheren het vaakst voor een verrassing komen te staan, want een aanbouw kan onder EPB perfect als nieuwbouw behandeld worden, met alles wat daarbij hoort.

Dit artikel gaat over woningbouw. De grenzen zelf, 800 m³ en de bijkomende wooneenheid, gelden voor alle bestemmingen, maar de eisen die er daarna aan hangen zijn residentieel ingevuld. Voor niet-residentiële gebouwen en industrie gelden andere eisensets.

De categorie beslist alles, niet de omvang van uw factuur

Binnen EPB krijgt elk project een aard van de werken: nieuwbouw of gelijkgesteld, renovatie, of ingrijpende energetische renovatie. Die categorie bepaalt samen met de bestemming welke eisen gelden. Voor bouwaanvragen vanaf 1 maart 2017 is de indeling bij een uitbreiding eenvoudig te lezen:

Twee dingen daarbij, en ze worden allebei geregeld verkeerd begrepen.

De 800 m³ slaat op de uitbreiding zelf, niet op het gebouw na de werken. Uw bestaande woning telt niet mee in die toets. Dat is goed nieuws: 800 m³ is voor een aanbouw bij een eengezinswoning een zeer ruime grens. Een uitbouw van 6 op 8 meter over twee bouwlagen zit daar nog ruim onder. In de praktijk struikelt bijna geen enkele klassieke aanbouw over het volumecriterium.

De wooneenheid wel. Een bijkomende volledig onafhankelijke wooneenheid maakt van uw uitbreiding altijd nieuwbouw, hoe klein ze ook is. Een wooneenheid beschikt over een verblijfsruimte, een toilet, een douche of bad, en een keuken of kitchenette. Bij een uitbreiding geldt dat criterium enkel als het bestaande gebouw ook autonoom kan blijven functioneren los van de uitbreiding. Wie een zorgwoning of een studio voor een inwonend kind aanbouwt, zit dus vaak in nieuwbouw, ook al gaat het om 150 m³. Wie een leefruimte aanbouwt zonder eigen keuken en sanitair, zit in renovatie.

Er is nog een derde weg naar nieuwbouw, die minder met uitbreiden en meer met slopen te maken heeft: is minstens 75% van de scheidingsconstructies die het beschermd volume na de werken omhullen en aan de buitenomgeving grenzen nieuw, dan valt het geheel onder nieuwbouw. Denk aan de woning die op één gevel na afgebroken werd. Hoe die breuk opgebouwd wordt, staat in 800 m³ en 75%.

Wat het verschil concreet betekent

Hier zit de eigenlijke impact, en die is fors. De eisensets hieronder gelden voor woningen met een vergunningsaanvraag of melding vanaf 1 januari 2025, dus ook voor 2026.

Bij een uitbreiding die als renovatie geldt, is er dus geen energieprestatie-eis: geen E-peil, geen S-peil, geen verplicht aandeel hernieuwbare energie. Dat verklaart waarom veel bouwheren een aanbouw als een licht EPB-dossier ervaren. Valt diezelfde aanbouw door een bijkomende wooneenheid in nieuwbouw, dan moet die uitbreiding op zichzelf E30 en S28 halen, met een compact volume dat tegen een bestaande, doorgaans slecht geïsoleerde woning geplakt zit. Dat is bouwkundig een heel andere opgave, en ze hoort besproken vóór de vergunningsaanvraag vertrekt.

Kleine troost bij het S-peil: een wooneenheid die S28 niet haalt maar wel S29, S30 of S31, voldoet toch als ze E20 haalt in plaats van E30. Slechter dan S31 kan niet gecompenseerd worden. De onderlinge verhouding tussen die peilen staat in E-peil, S-peil en K-peil.

Ventilatie geldt alleen voor wat u bijbouwt

Bij een uitbreiding of gedeeltelijke herbouw gelden de ventilatie-eisen enkel aan de nieuw gecreëerde ruimten. Voor die ruimten gelden wel dezelfde ventilatie-eisen als voor een nieuwbouw met dezelfde bestemming. Uw bestaande slaapkamers moeten dus niet mee aangepakt worden, tenzij daar vensters vervangen worden.

Het ontwerpdebiet in die nieuwe ruimten mag op drie manieren gehaald worden: met nieuwe voorzieningen in nieuwe scheidingsconstructies, met nieuwe voorzieningen in bestaande scheidingsconstructies van een ruimte met dezelfde bestemming, of met bestaande voorzieningen, zoals een mechanische afvoer die er al hangt. Die derde mogelijkheid wordt vaak vergeten en scheelt in de praktijk een volledige installatie. Welk debiet per ruimte nodig is, staat in de debieteisen per ruimte.

Let wel op het onderscheid: enkel bij nieuwbouw en bij een IER is een volledig ventilatiesysteem verplicht. Bij een gewone renovatie volstaan toe- of afvoervoorzieningen.

Twee situaties die apart lopen

Een aanbouw waar niets geklimatiseerd wordt. Blijft een aangebouwde garage onverwarmd en dient ze enkel als autostalplaats, terwijl de schil en de installaties van de woning behouden blijven, dan kan het zijn dat er op de werken geen enkele EPB-eis van toepassing is en er dus een vrijstelling van de EPB-plicht geldt. Bewaar de stavingsstukken die dat aantonen. Let op de valkuil ernaast: de vrijstelling voor kleine gebouwen onder 50 m² geldt enkel voor alleenstaande gebouwen. Een tegen de woning aangebouwde garage valt daar nooit onder, ongeacht de oppervlakte. Zie ben ik EPB-plichtig.

Een uitbreiding samen met een ingrijpende energetische renovatie. Wordt een IER gecombineerd met een uitbreiding groter dan 800 m³, dan hangt het van de indeling af. Bevat het geheel slechts één wooneenheid, dan wordt het E-peil voor die volledige wooneenheid berekend en moet dat gezamenlijke E-peil aan de IER-eis voldoen. Bevat het geheel meerdere wooneenheden of niet-residentiële eenheden, dan wordt het gebouw opgedeeld in EPB-eenheden, elk met hun eigen eisenpakket op basis van hun eigen aard van de werken. Uitbreidingen tot 800 m³ zonder bijkomende wooneenheid vallen onder renovatie en tellen mee in de 75%-toets van de IER. Het volledige IER-pakket staat in ingrijpende energetische renovatie.

Eén vergunning, meerdere dossiers

Dekt uw vergunning verschillende types werkzaamheden aan hetzelfde gebouw, bijvoorbeeld een verbouwing én een uitbreiding, dan maakt de verslaggever per aard van het werk een apart deelproject aan, met een eigen EPB-aangifte per deelproject. Uw ene bouwaanvraag kan dus meerdere startverklaringen en meerdere aangiften opleveren. Dat is geen dubbel werk van uw verslaggever maar een verplichting uit de software.

Ook vakgenoot mijnepb.be behandelt dit onderwerp, op mijnepb.be/uitbreiding-epb-woning. De officiële indeling staat bij EPB-Pedia van de Vlaamse overheid.

Laat de categorie bepalen vóór u indient

De aard van de werken volgt uit uw plannen, en uw plannen liggen vast op het moment dat de vergunningsaanvraag vertrekt. Wie pas na de vergunning verneemt dat zijn uitbreiding als nieuwbouw telt, staat voor de keuze tussen een duur ontwerp bijsturen of een boete voor het niet halen van de eisen. Een voorafberekening op basis van het voorontwerp kost een fractie daarvan.

Wij rekenen uw uitbreiding door vóór de aanvraag: welke categorie ze krijgt, welk eisenpakket daarbij hoort en wat er aan isolatiediktes en technieken nodig is om het te halen. Wat die begeleiding inhoudt, leest u bij EPB-verslaggeving. Bezorg ons uw voorontwerp via de offertepagina, dan weet u vóór de indiening waar u aan toe bent.