Ben ik EPB-plichtig? De twee voorwaarden en de zes vrijstellingen

Een project is EPB-plichtig zodra twee voorwaarden samen vervuld zijn: het gebouw wordt geklimatiseerd, dus verwarmd of gekoeld, en er wordt een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen aangevraagd of een melding gedaan. Ontbreekt een van beide, dan is er geen EPB-plicht. Dat kader geldt voor bouwaanvragen vanaf 23 februari 2017.

Dit artikel gaat over woningbouw. Twee van de zes vrijstellingen hieronder slaan uitsluitend op industrie- en landbouwgebouwen; voor niet-residentiële en industriële projecten gelden bovendien andere eisen zodra de plicht wél bestaat.

Wat “geklimatiseerd” in de praktijk betekent

Ook een minimale vorm van klimatisatie telt. Een ruimte enkel vorstvrij houden volstaat al om onder de EPB-plicht te vallen.

Belangrijker nog is het vermoeden dat de regelgeving hanteert. Een gebouw wordt altijd als geklimatiseerd beschouwd, ook al is het dat feitelijk niet, zodra het cumulatief aan twee kenmerken voldoet: er wonen, werken, logeren, sporten, winkelen of ontspannen mensen in of er worden mensen verzorgd, én het is geen industrie- of landbouwgebouw. Is bij de vergunningsaanvraag nog niet gekend of het gebouw na ingebruikname geklimatiseerd zal worden, dan geldt datzelfde vermoeden.

Voor een woning is dat vermoeden zo goed als altijd vervuld. Voor een industriegebouw juist niet: dat is enkel EPB-plichtig als het feitelijk geklimatiseerd wordt. Dat is het scharnierpunt tussen beide werelden.

De totaliteit van de werken

Zijn de werken aan een gebouw EPB-plichtig, dan geldt de plicht voor de totaliteit van de werken, handelingen en wijzigingen aan dat gebouw. Ook ingrepen die op zich niet vergunnings- of meldingsplichtig zijn, vallen er dan onder.

Praktisch gevolg: u kan een verbouwing niet opsplitsen in een vergund deel en een vrij deel. Zodra de vergunning er is, wordt het geheel beoordeeld.

Vrijstelling van de plicht is iets anders dan vrijstelling van een eis

Bent u vrijgesteld van de EPB-plicht, dan is er geen startverklaring, geen verslaggever en geen EPB-aangifte. Bent u vrijgesteld van een eis, dan blijft de administratieve verplichting gewoon bestaan en valt enkel die ene toets weg.

Dat onderscheid loopt het vaakst mis bij erfgoed. Bij de renovatie van een beschermd monument of van een gebouw in een beschermd landschap, stads- of dorpszicht vallen de ventilatie-eisen weg en de maximale U-waarden voor alle constructieonderdelen behalve daken en vloeren. Van de installatie-eisen is er géén vrijstelling, en bij uitbreiding, gedeeltelijke herbouw of een ingrijpende energetische renovatie van datzelfde pand gelden de vrijstellingen niet. Blijft er dus één eis overeind, dan blijft ook de plicht bestaan. Zie EPB bij beschermd erfgoed.

De zes vrijstellingen

De onderstaande uitzonderingen gelden voor dossiers met een vergunningsaanvraag of melding vanaf 2 januari 2022. Voor oudere aanvragen bestaan aparte versies.

1. Geen architect vereist en een beschermd volume onder 3000 m³

Is voor uw werken geen tussenkomst van een architect vereist en blijft het beschermd volume onder 3000 m³, dan is er geen EPB-plicht. Deze uitzondering dekt het gros van de kleinere ingrepen die toch vergunnings- of meldingsplichtig zijn.

Er is één uitzondering op de uitzondering: een vrijstaande zorgwoning kleiner dan 50 m² is wél EPB-plichtig, ook als het plaatsen geen architect vergt.

2. Een alleenstaand gebouw onder 50 m²

Een alleenstaand gebouw met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m² is vrijgesteld. Het klassieke voorbeeld is een vrijstaand tuinhuis of een losse berging.

Twee zaken vallen er uitdrukkelijk buiten. Een aanbouw valt er niet onder, ongeacht de oppervlakte: een tegen de woning aangebouwde garage is dus niet vrijgesteld op deze grond. En opnieuw de vrijstaande zorgwoning, die onder 50 m² wél EPB-plichtig is. Waar die grens juist loopt, staat in de 50 m²-grens.

3. Kleine niet-residentiële eenheden in industrie of landbouw

Een niet-residentiële eenheid met minder dan 50 m² bruikbare vloeroppervlakte is vrijgesteld wanneer ze ligt in een industrieel gebouw waarin geen energie verbruikt wordt om een specifieke binnentemperatuur te bereiken, of in een landbouwgebouw. Denk aan een klein kantoor of een kleine omkleedruimte bij een loods of een stal.

Ligt diezelfde eenheid in een industriegebouw dat wél geklimatiseerd is, dan geldt de vrijstelling niet. Dit is een aparte 50 m²-grens die losstaat van de vorige.

4. Een tijdelijke vergunning van maximaal twee jaar

Krijgt uw gebouw een vergunning voor hoogstens twee jaar, dan is er geen EPB-plicht.

De valkuil zit in de verlenging. Worden voor eenzelfde project meerdere opeenvolgende tijdelijke vergunningen toegekend waarbij de totale duur langer dan twee jaar wordt, dan geldt de EPB-plicht alsnog. En dan gelden de EPB-eisen van het bouwaanvraagjaar van de eerste vergunning, wat een ouder en soms volledig ander eisenpakket kan zijn.

5. Landbouwgebouwen met een lage energiebehoefte

Landbouwgebouwen met een specifieke functie die nauwelijks energieverbruik vraagt om een bepaalde binnentemperatuur te bereiken, zijn vrijgesteld. De regelgeving noemt onder meer niet-geconditioneerde loodsen voor machines, melkveestallen, vleesveestallen, schapen-, geiten- en paardenstallen en serres voor koude teelten.

Drie andere landbouwcategorieën vallen daar uitdrukkelijk niet onder: gebouwen voor energie-intensieve productie, bewaring of primaire behandeling van plantaardige producten, stallen voor varkens of pluimvee, en serres voor warme teelten. Voor die gelden afwijkende EPB-eisen.

6. Geen enkele EPB-eis van toepassing

Blijft er in uw project geen enkele eis over, dan vervalt ook de plicht. U houdt dan wel de stavingsstukken bij die aantonen dat er geen eisen van toepassing waren. Drie voorbeelden uit de regelgeving:

• een interne verbouwing waarvoor een architect vereist is omdat een dragende wand uitgebroken wordt, terwijl de buitenschil en de installaties behouden blijven;
• een onverwarmde aangebouwde garage die enkel als autostalplaats dient, waarbij schil en installaties van de woning behouden blijven;
• de renovatie van een gebouw uit de inventaris van bouwkundig erfgoed waarbij enkel de ramen vervangen worden in de gevel die zichtbaar is vanaf de openbare weg.

Dit is de vrijstelling waar het in de praktijk het vaakst misloopt, want er blijft doorgaans wél iets over: een raam elders in de gevel, een muur die toch geïsoleerd wordt, een ketel die toch vervangen wordt. Eén zo’n onderdeel volstaat om de eisen, en daarmee de aangifteplicht, terug in het spel te brengen.

Eén wijziging die eraan komt

Voor vergunningen of meldingen vanaf 1 januari 2027 worden alleenstaande zorgwoningen kleiner dan 50 m² volledig vrijgesteld van de EPB-plicht. Die wijziging is goedgekeurd maar nog niet in werking. Tot en met 31 december 2026 blijft de huidige regeling gelden: zo’n zorgwoning is EPB-plichtig, met binnen die plicht enkel een vrijstelling voor het S-peil en voor de oververhittingsindicator.

Laat het vastleggen voor u start

Wie zich ten onrechte vrijgesteld waant, ontdekt dat meestal pas wanneer de indientermijn al loopt. Dan komt er een boete bovenop het werk dat alsnog moet gebeuren. Twijfelt u over de aard van de werken, begin dan bij de 800 m³-grens en de 75%-regel.

Loop anders eerst de offerte-configurator door. In enkele vragen ziet u of uw project EPB-plichtig is en wat de begeleiding kost. Blijkt er geen dossier nodig, dan zeggen wij dat ook. Bouwt of verbouwt u als particulier, dan vindt u op onze pagina voor particulieren wat wij van begin tot eind opvolgen.