Tuinhuis, aanbouw of zorgwoning: wat de grens van 50 m² wel en niet vrijstelt

“Onder de 50 m² moet ik niets doen.” Die zin klopt voor één type gebouw: een alleenstaand gebouw met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m². Aanbouwen zijn er uitdrukkelijk van uitgesloten, ongeacht hun oppervlakte, en vrijstaande zorgwoningen onder 50 m² zijn zelfs uitdrukkelijk wél EPB-plichtig. Deze regeling geldt voor bouwaanvragen en meldingen vanaf 2 januari 2022.

Dit artikel gaat over woningbouw en de bijgebouwen daarrond. Voor industrie- en landbouwgebouwen bestaat een tweede, aparte 50 m²-grens met andere voorwaarden; die komt onderaan kort aan bod.

Wat de grens wel en niet vrijstelt

Het tuinhuis: vrijgesteld zolang het losstaat

Het woord dat telt is alleenstaand. Een tuinhuis, een losse berging of een vrijstaand poolhouse zonder verbinding met de woning valt onder de vrijstelling zodra het onder 50 m² bruikbare vloeroppervlakte blijft.

Verdwijnt die afstand, dan verdwijnt ook de vrijstelling. Een berging die tegen de gevel wordt gezet en via een deur met de woning verbonden is, is geen alleenstaand gebouw meer, en dan zegt EPB-Pedia het uitdrukkelijk: een tegen de woning aangebouwde garage valt niet onder deze vrijstelling, ongeacht de oppervlakte.

De aanbouw: niet de oppervlakte, wel de klimatisatie

Bij een aanbouw is de vraag niet hoe groot ze is, maar of het gebouw geklimatiseerd wordt. De EPB-plicht ontstaat wanneer een gebouw verwarmd of gekoeld wordt én er een omgevingsvergunning of melding voor gedaan wordt. Beide voorwaarden moeten samen vervuld zijn. Zelfs een minimale vorm van klimatisatie, bijvoorbeeld vorstvrij houden, leidt tot EPB-plicht.

Een verwarmde uitbouw van 30 m² is dus gewoon een uitbreiding. Blijft die uitbreiding op 800 m³ beschermd volume of minder en ontstaat er geen bijkomende wooneenheid, dan wordt ze als renovatie ingerekend. Hoe die drempel werkt, staat in 800 m³ en 75%.

Er bestaat wel een tweede route naar een vrijstelling. Zijn er op de uitgevoerde werken geen enkele EPB-eis van toepassing, dan is het project vrijgesteld van de EPB-plicht. EPB-Pedia noemt daar zelf drie voorbeelden bij: een woning die intern verbouwd wordt waarbij een architect vereist is omdat een dragende wand uitgebroken wordt, terwijl buitenschil en installaties behouden blijven; een onverwarmde aangebouwde garage die enkel als autostalplaats dient terwijl schil en installaties van de woning behouden blijven; en de renovatie van een gebouw uit de inventaris van bouwkundig erfgoed waarbij enkel de ramen in de vanaf de openbare weg zichtbare voorgevel vervangen worden. De stavingsstukken die aantonen dat er geen eis van toepassing is, houdt u bij. Komt er bij dezelfde vergunning tóch één eis in beeld, bijvoorbeeld omdat er ook aan de woning zelf gewerkt wordt, dan vervalt die vrijstelling.

De vrijstaande zorgwoning: uitdrukkelijk wél verplicht

Een vrijstaande zorgwoning kleiner dan 50 m² is sinds bouwaanvragen van 2 januari 2022 EPB-plichtig en vormt een aparte wooneenheid. Ze is dat ook wanneer het plaatsen ervan geen architect vereist. Binnen die plicht geldt wel één versoepeling: voor bouwaanvragen vanaf 1 januari 2023 is de nieuwbouw van zo’n woning vrijgesteld van het maximaal S-peil en van de oververhittingsindicator. Alle overige eisen blijven gelden, dus het E-peil, de U-waarden, de ventilatie en het minimumaandeel hernieuwbare energie.

Wie een mantelzorgunit plaatst, heeft dus een startverklaring en een EPB-aangifte nodig, ook al gaat het om 40 m². Houd daar rekening mee in de planning: de startverklaring moet ingediend zijn voordat de werken beginnen, en bij een geprefabriceerde unit is dat moment sneller bereikt dan verwacht.

Let op het verschil met een geïntegreerde zorgwoning met melding bij de gemeente. Die vormt samen met de hoofdwoning één wooneenheid, ook als beide over alle woonvoorzieningen beschikken. Dat is een andere situatie dan de vrijstaande unit in de tuin.

Voor vergunningen en meldingen vanaf 1 januari 2027 verandert dit: alleenstaande zorgwoningen kleiner dan 50 m² worden dan volledig vrijgesteld van de EPB-plicht. Die wijziging is goedgekeurd maar nog niet in werking. Een zorgwoning die u in 2026 meldt of vergunt, valt dus nog volledig onder de huidige regeling.

De tweede drempel: 3000 m³ en de architect

Tot slot een verwisseling die in offertes en bouwaanvragen geregeld opduikt. Naast de 50 m² bestaat een vrijstelling voor gebouwen met een beschermd volume kleiner dan 3000 m³ waarbij de tussenkomst van een architect niet vereist is. Dat zijn twee verschillende grootheden: de eerste rekent in bruikbare vloeroppervlakte, de tweede in beschermd volume. Een project kan onder de ene drempel blijven en boven de andere uitkomen.

En de twee vrijstellingen samen stellen u niet vrij: een vrijstaande zorgwoning kleiner dan 50 m² blijft EPB-plichtig, ook wanneer er geen architect aan te pas komt.

Kleine eenheden in industrie en landbouw

Binnen industrie- en landbouwgebouwen bestaat een eigen 50 m²-grens, met andere voorwaarden. Een niet-residentiële eenheid met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m² is vrijgesteld wanneer ze in een landbouwgebouw ligt, of in een industrieel gebouw waarin geen energie verbruikt wordt om een specifieke binnentemperatuur te bereiken. Ligt dezelfde ruimte in een industriehal die wel geklimatiseerd wordt, dan geldt de vrijstelling niet. Het volledige overzicht van de bestemmingen staat bij EPB-Pedia van de Vlaamse overheid.

Laat uw situatie bevestigen voor u bestelt

Bij bijgebouwen en zorgunits valt de beslissing meestal op het moment van de bestelling, niet op het moment van de vergunning. Dan is het te laat om de verplichting nog in de prijs mee te nemen. Weet u niet zeker of uw project EPB-plichtig is, begin dan bij ben ik EPB-plichtig, en bekijk wat wij voor particuliere bouwheren opvolgen.

In de offerte-configurator ziet u in enkele vragen of uw project onder de EPB-plicht valt en wat de begeleiding kost.